99다60535
부당이득금반환 [대법원 2001. 6. 1., 선고, 99다60535, 판결] 【판시사항】 [1] 임차인이 민법 제643조의 지상물 매수청구권을 행사한 경우, 임대인으로부터 매수대금을 지급받기 전까지의 부지 사용에 대한 임차인의 부당이득반환의무 성립 여부(적극) [2] 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 본 사례
【판결요지】 [1] 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 이를 반환할 의무가 있다. [2] 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 본 사례.
【참조조문】
[1]
민법 제643조 ,
제741조
[2]
민법 제643조 ,
제741조
【참조판례】
[1]
대법원 1992. 12. 24. 선고 92다22114 판결(공1993상, 593),
대법원 1997. 3. 14. 선고 95다15728 판결(공1997상, 1073)
【전문】
【원고,피상고인】
【피고,상고인】
【원심판결】
서울고법 1999. 9. 17. 선고 98나2299 판결
【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.
【이유】
1. 변론주의 위배의 점에 대하여
원심은, 이 사건 임대차계약의 당사자인 피고 1은 물론 사실상 원고와의 임대차계약의 체결 및 이 사건 건물의 신축을 주도하였고 타인에게 이 사건 건물을 전대하는 방법으로 피고 1과 공동하여 이 사건 건물을 지배(간접점유)하여 온 피고 2가 이 사건 임대차계약의 실질적인 당사자임을 전제로 그 임대차계약이 기간만료로 종료된 이상, 피고들은 원고 명의로 건축허가를 받아 이 사건 대지 위에 이 사건 건물을 신축하여 이를 사용·수익하고 임대차기간이 만료된 후에는 타인보다 우선하여 재 임대차계약을 체결하되, 만일 재 임대차계약이 체결되지 아니하는 경우 피고들은 이 사건 건물에 대한 권리를 포기하고 소유권을 원고에게 귀속시키거나, 이를 철거하고 원고에게 이 사건 대지를 인도하기로 하는 약정에 기하여 이 사건 대지를 인도하여 줄 의무가 있다고 판단하였다. 위와 같은 원심의 판단은 피고들이 이 사건 건물의 소유를 위하여 건물의 부지인 이 사건 대지를 점유하고 있다 하여 그 인도를 명한 것이라 할 것인바, 피고들이 이 사건 대지를 점유하고 있는 이상 그 점유가 직접점유이든 간접점유이든 인도를 명한 것은 정당하다고 할 것이고 설사 이 사건 대지에 대한 피고들의 점유가 직접점유에 해당한다는 원고의 주장이 점유의 성질을 잘못 파악한 것이라고 하더라도 변론주의에 어긋난다고 할 수 없다. 이 부분 원심의 판단은 정당하고 거기에 변론주의에 위배된 잘못이 있다 할 수 없다.
2. 임대차기간 연장의 점에 대하여 원심은, 원고와 피고들이 당초에는 이 사건 대지에 관하여 임대차기간을 3년으로 하는 임대차계약을 체결하였다가 1989. 6. 8.경에 이르러 원고와 사이에 이를 무효화하고 임대차기간을 1988. 3. 30.부터 10년으로 하는 새로운 임대차계약을 체결하였으므로 그 임대차기간이 만료되기 전까지는 임대차가 종료되지 아니하였다는 피고들의 주장에 부합하는 증거를 채용하지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없다 하여 배척하였는바, 기록에 비추어 보면 이 같은 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다 할 수 없다. 그리고 원고가 당초 약정 임대차기간이 10개월 정도 남은 1990. 5. 1.에 이르러 피고들에게 127.54㎡에 관한 증축동의를 해 주어 그에 따라 피고측에서 지하 1층 44.08㎡, 1층 71.90㎡, 2층 62.64㎡를 증축하였고 적어도 그 무렵에는 쌍방간에 위 임대차를 갱신하는 등으로 더 이상 계속할 의사가 있었다고 보인다 하더라도 그러한 사정만으로 다른 주장 입증 없이 증축동의를 한 때로부터 3년이 되는 1993. 5. 1.까지 임대차기간이 당연히 연장되었다고 볼 수는 없고, 더군다나 그 후 얼마 안되어 당초의 임대차기간이 만료되기 전에 원고와 피고들 사이의 이 사건 건물의 소유권 및 임대차기간의 연장을 둘러싼 쟁송이 시작되어 끊임없이 계속되어 온 점에 비추어 보면, 당초 임대차기간이 만료된 후 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다거나 반드시 갱신되었어야만 한다고 볼 수도 없다 할 것이다.
3. 임료감정의 점에 대하여 기록에 비추어 살피건대, 원심 감정인은 이 사건 대지의 임료 감정 당시 이른바 임대비교사례법을 채택할 적정한 임대사례가 없는 것으로 보아 적산법에 의하여 그 임료를 산정하였다는 것인바, 이 같은 감정방법의 선택에 어떠한 잘못이 있다 할 수 없고, 나아가 기초가격 및 기대이율을 토대로 한 이 사건 대지의 임료 산정과정에 위법 부당한 점이 있음을 찾아볼 수 없다. 한편, 감정평가서(기록 922-923면)에 의하면 원심 감정인은 피고들이 비용을 들여서 시공한 이 사건 건물의 내부인테리어·시설 등을 감안하여 이 사건 건물의 시가를 감정한 사실을 알 수 있고, 피고들 주장의 집기·비품 등은 건물에 부속된 것이라고 할 수 없고 피고들이 수거하여 갈 수 있는 것이므로 이를 건물의 시가감정에 있어 참작할 것은 아니라고 할 것이다. 결국 이 부분 상고이유에 관한 주장도 모두 이유 없어 받아들이지 아니한다.
4. 부당이득금에 관한 법리오해의 점에 대하여 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료상당액은 이를 반환할 의무가 있고(대법원 1992. 12. 24. 선고 92다22114 판결 참조), 위와 같이 부당이득반환의무를 지는 경우 반환할 부당이득금의 액수는 특별한 사정이 없는 한 임료 상당액이라 할 것이나, 이 사건의 경우는 그와는 달리 이 사건 대지에 관한 재 임대차계약이 체결되지 아니하는 경우 피고들은 이 사건 건물에 대한 권리를 포기하고 소유권을 원고에게 귀속시키거나 위 건물을 철거하고 원고에게 이 사건 대지를 인도하기로 약정하였던 사정으로 인하여 이 사건 대지에 관한 현실의 임료를 제대로 반영하여 약정 임료를 정하지 아니하였던 탓으로 약정 임료가 실제 임료와 현격한 차이가 있었다고 할 것인데, 그 후 원심이 당사자의 약정과는 달리 피고들에게 건물매수청구권을 인정하는 등(원심의 이 부분 판단은 정당하다고 보인다) 약정 임료 산정의 기초가 당초와 크게 달라진 이상 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수를 더 이상 당초의 약정 임료 상당액이라고 보기는 어렵고 달라진 사정에 따라 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임료 상당액이라고 볼 수밖에 없다 할 것이다. 같은 취지의 원심의 판단은 설시는 다소 미흡한 점이 없지 아니하지만 정당하고, 거기에 부당이득의 범위에 관한 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다.
5. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 손지열(재판장) 송진훈 윤재식(주심) 이규홍