94다3964

임차보증금 [대법원 1994. 10. 14., 선고, 94다3964, 판결] 【판시사항】 가. 임차건물이 훼손됨으로써 입은 통상의 손해액을 산정하는 방법 나. 임차인이 화재로 멸실된 건물에 대하여 원상복구비를 부담하겠다는 의사표시를 하였다면 멸실 당시의 교환가치를 배상하여 주겠다는 취지로 해석하여야 하는지 여부 다. ‘나’항의 경우 건물의 교환가치를 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 소정의 보상금 산정기준에 의해 산정할 수 있는지 여부

【판결요지】 가. 임대차목적물인 건물이 훼손된 경우에 그 수리가 불가능하다면 훼손 당시의 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리가 가능한 경우에는 그 수리비가 통상의 손해일 것이나 그것이 건물의 교환가치를 넘는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 한다. 나. 임차물을 멸실한 임차인이 원상복구비를 부담하겠다는 의사를 표시하였다 하더라도 이는 목적물이 완전히 멸실되어 그 수리나 수선을 통한 원상복구가 불가능한 경우에는 멸실 당시의 교환가치를 배상하여 주겠다는 취지라고 해석하여야 하고 이를 새로 건물을 지어 주어 임대인에게 멸실된 건물의 교환가치를 넘는 이득까지 취득시켜 주겠다는 취지라고 해석할 것은 아니다. 다. 건물의 교환가치는 그 구조, 위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로 산정함이 원칙이라 할 것이고, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법은 공공사업에 필요한 토지 등을 협의에 의하여 취득하거나 사용하는 경우의 공법관계에 적용되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 위 특례법에 의한 보상금의 산정기준을 채무불이행으로 인한 손해배상액의 산정기준으로 삼을 수 없다.

【참조조문】

가.나.다. 민법 제393조 나. 민법 제105조

【참조판례】

가. 대법원 1987.11.24. 선고 87다카1926 판결(공1988,167), 1990.11.12. 선고 88다카28518 판결(공1990,460), 1994.3.22. 선고 92다52726 판결(공1994상,1295)

【전문】 【원고, 피상고인】 이광호

【피고, 상고인】 전형근 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 송문일

【원심판결】 부산지방법원 1993.12.8. 선고 93나3667 판결

【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 부산지방법원 본원합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여, 임대차기간중에 화재로 인하여 멸실되어 버린 건물에 대하여 그 임차인인 원고가 임대인인 피고들에게 원상복구비를 부담하겠다는 의사를 표시하였다하더라도 이는 임대차목적물반환채무가 이행불능으로 된 데 대하여 원고가 자신에게 귀책사유 있음을 시인하고 그로 인한 손해배상채무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것에 다름아니라 할 것이므로, 원심이 위 화재로 인한 건물의 멸실은 위 건물의 관리,보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 원고의 잘못에 기인한 것이어서 원고에게 채무불이행으로 인한 손해배상책임이 있다고 판단하였다 하여 그것이 배상책임의 발생근거를 원고의 위 의사표시와 다르게 인정한 것이라고 할 수 없다.

2. 제2점에 대하여, 임대차목적물인 건물이 훼손된 경우에 그 수리가 불가능하다면 훼손 당시의 건물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리가 가능한 경우에는 그 수리비가 통상의 손해일 것이나 그것이 건물의 교환가치를 넘는 경우에는 형평의 원칙상 그 손해액은 그 건물의 교환가치 범위 내로 제한되어야 할 것이므로(당원 1987.11.24. 선고 87다카1926 판결 참조) / 가사 임차인인 원고가 원상복구비를 부담하겠다는 의사를 표시하였다 하더라도 이는 목적물이 완전히 멸실되어 그 수리나 수선을 통한 원상복구가 불가능한 이 사건에 있어서는 멸실 당시의 교환가치를 배상하여 주겠다는 취지라고 해석하여야 하고 이를 새로 건물을 지어 주어 피고들에게 멸실된 건물의 교환가치를 넘는 이득까지 취득시켜 주겠다는 취지라고 해석할 것은 아니다. 그러나 건물의 교환가치는 그 구조,위치, 면적, 용도, 경과기간 등을 참작하여 산출한 감정가격으로 산정함이 원칙이라 할 것이고, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법은 공공사업에 필요한 토지 등을 협의에 의하여 취득하거나 사용하는 경우의 공법관계에 적용되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 위 특례법에 의한 보상금의 산정기준을 채무불이행으로 인한 손해배상액의 산정기준으로 삼을 수는 없다 할 것이다. 기록에 비추어 보면 감정인 임일선의 감정결과는 감정서에 편철된 공사비내역서 및 수량산출근거상으로는 멸실된 건물과 같은 규모의 건물을 새로 짓는 데 드는 비용을 산출한 것처럼 보이지만 그 감정결과에 대한 설명에 의하면 멸실된 건물과 동일한 규격의 창고건물로 기존상태로 원상복구하는 데 드는 비용을 산출한 것이라는 취지이므로 위 감정서에 기재된 금액이 멸실 당시의 상태 그대로 복구하는 데 드는 비용을 뜻하는 것인지 아니면 건물을 새로 짓는 데 드는 비용을 뜻하는 것인지가 분명하지 아니하다. 뿐만 아니라 위 금액이 멸실당시의 상태 그대로 건물을 복구하는 데 드는 비용을 뜻하는 것이라 하더라도 아파트 등을 지어 분양하는 경우와 같이 그 건축비용 내지는 분양가격보다 높은 선에서 그 교환가치인 시가가 형성되는 경우도 있는 만큼 위 원상복구비용이 반드시 멸실된 건물의 시가보다 높은 것이라고 단정할 수도 없는 것이다. 따라서 원심으로서는 위 감정금액이 무엇을 의미하는지를 더 심리하여 본 다음에 이 사건 건물의 멸실 당시의 교환가치를 산출하여 손해배상액을 산정하였어야 할 것임에도 불구하고 위 감정가격을 멸실 전의 창고와 같은 규모의 건물을 신축하는데 드는 비용이라고 단정하여 이를 채용하지 아니하고 피고들이 부산직할시의 고가도로 건설계획에 따라 도로에 편입되게 된 같은 구내의 다른 건물에 대하여 위 특례법에 따라 지급받은 보상금의 산정기준을 근거로이 사건 멸실건물의 교환가치를 산정하였으니 원심판결에는 손해배상액의 산정에 관하여 심리를 다하지 아니하고 법리를 오해한 위법이 있다고 하지 않을 수 없다. 따라서 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈