93다58332

소유권이전등기 [대법원 1994. 5. 24., 선고, 93다58332, 판결] 【판시사항】 가. 매매계약상의 양도의 목적물을 인정함에 있어 심리미진의 위법이 있다 하여 원심판결을 파기한 사례 나. 간척지에 대한 임차권과 장차 불하받게 되는 특정의 토지의 매매계약에 있어 임차권의 양도가 무효로 되는 경우 계약전부가 무효로 되는지 여부

【판결요지】 가. 매매계약상의 양도의 목적물을 인정함에 있어 심리미진의 위법이 있다 하여 원심판결을 파기한 사례. 나. 매매의 대상에 장차 불하받게 되는 특정의 토지 외에 양도인이 경작하던 간척지에 대한 임차권이 포함되어 있는 것으로 인정된다고 하여도 임차권의 대상이 되는 토지는 불하되기 전의 간척중인 토지로서 이 토지에 대한 임차권의 양도만이 거래허가의 대상이 되는 것이므로, 이에 대한 토지거래허가가 없었다고 하여 당연히 양도계약 전부가 무효로 된다고 할 수는 없는바, 법률행위의 내용이 불가분인 경우에는 그 일부분이 무효일 때에도 일부 무효의 문제는 생기지 아니하나, 분할이 가능한 경우에는 민법 제137조의 규정에 따라 그 전부가 무효로 될 때도 있고, 그 일부만 무효로 될 때도 있기 때문이다.

【참조조문】 가. 민법 제105조, 민사소송법 제183조 나. 민법 제137조

【전문】 【원고, 상고인】 【피고,(선정당사자), 피상고인】 【원심판결】 부산지방법원 1993.10.22. 선고 93나10733 판결

【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다. 상고이유보충서는 상고이유서에 기재된 상고이유를 보충하는 범위안에서 본다.

1. 원심판결 이유의 요지는 다음과 같다. 가. 건설부는 1965.3.경 이 사건 토지(부산 강서구 (주소 1 생략) 전 1,666㎡)가 소재하고 있던 경남 김해군 (주소 2 생략) 일대의 해안 그 주변 임야와 갈대밭 지역에 간척사업을 시행하여 1970.12.경 그 외곽공사를 완료하고, 산업기지개발공사가 1974년부터 1984년까지 종전부터 위 일대의 토지를 경작하여 오던 인근주민들에게 이를 임대 경작하게 하는 등 관리해 오다가, 1985.5.경 경상남도가 위 간척지를 양여받아 1988.말경 간척공사를 완료하였다.

나. 망 소외 1(이하 망인이라고 한다)은 1984.6.경 산업기지개발공사로부터 위 간척지 중 (주소 3 생략) 임야 4,000㎡(1200평)에 대한 국유재산사용허가를 얻어 경작하여 오던중, 1988.9.6. 원고와의 사이에 위 간척사업이 완료되는 경우 망인이 경상남도로부터 불하받을 수 있는 토지의 면적을 위 임야의 면적에 상당한 4,000㎡ 정도로 보고 이를 원고에게 매도하되 나중에 그 면적에 차이가 나더라도 쌍방이 이의를 제기하지 못하고, 매매대금은 그 불하대금 및 양도소득세를 원고가 전액 부담하는 외에 따로 망인이 원고로 부터 금 20,000,000원을 지급받기로 하며, 만일 원고가 경상남도로부터 직접 불하받지 못할 때에는 망인이 불하받아 원고에게 그 소유권을 이전해 주기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

다. 경상남도는 위 간척사업을 준공한 후 과거의 임차경작권자들에게 위 간척지를 분양해 주기로 하여 1989.5.17.경 개인별 위치특정을 위한 공개추첨을 실시하였는데, 그 결과 망인에게 부산 강서구 (주소 4 생략) 전 1,667㎡가 배정되었고, 이에 따라 같은 해 10.17. 망인과 경상남도와의 사이에 위 토지에 관하여 불하대금을 금 36,674,000원으로 정하여 같은 해 11.30.부터 1994.11.30.까지 분할납부하되 일시불하는 경우에는 금 25,671,800원을 납부하기로 하는 내용의 공유재산매매계약이 체결되었으며, 위 토지는 그후 이 사건 토지로 그 지번 및 지적이 확정되고 1991.3.2. 경상남도로 부터 망인에게로 환매특약부매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 되었다.

라. 망인은 1992.3.30. 사망하여 그 아들, 딸들인 피고 및 선정자들이 그 재산을 공동상속하였다.

마. 이 사건 토지일대는 1988.2.19.부터 토지거래규제구역으로 지정되어 3,000㎡ 초과의 농지의 거래행위는 허가를 받아야 하게 되었는데, 원고와 망인은 (주소 3 생략) 간척지(현황은 경작지) 4,000㎡의 임차경작권등에 관한 이 사건 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받지 아니하였으므로, 위 매매계약은 무효이다.

바. 위 매매계약 당시의 매매대상물은 토지 4,000㎡의 임차경작권 및 수불하연고권이어서 거래허가를 받아야 하는 것이었으나 현재는 이 사건 토지 1,666㎡의 소유권으로 변경, 확정되었으므로, 원래의 거래계약허가대상이던 위 토지 4,000㎡에 대한 권리는 이미 존재하지 아니하고, 현재의 이 사건 토지는 거래계약허가대상에 해당되지 아니하므로 토지거래계약허가 신청절차의 이행을 구하는 원고의 예비적 청구도 이유 없고, 피고가 위 매매계약의 무효를 주장하는 것이 금반언의 법칙 내지 신의성실의 원칙에 위배되어 무효라고 할 수도 없다. 2. 이 사건 매매계약에 있어 양도의 목적물

가. 그러나 원심이 인정한 사실관계하에서 (주소 3 생략) 간척지 4,000㎡의 임차권을 매매계약의 목적물로 하였다고 볼 수 있을 것인지 의문이다. 나아가 보건대, 갑 제1호증의 1(양도계약서)의 기재에 의하면, 거기에는 양도되는 경남 김해군 (주소 3 생략) 1필에 대한 평수 약 1,200평을 금 20,000,000원에 양도하나 양도 이후의 평수가 부족되거나 초과되더라도 이의를 하지 못하며, 양도되는 토지의 등기는 양도인 명의로 필한 후 양수인에게 등기서류를 제공하고 그에 따른 제세공과금은 양수인의 부담으로 하기로 한 것으로 되어 있고, 같은 날 작성된 합의각서(갑 제1호증의 2)의 기재에 의하면 양도인은 위의 권리금을 지급받고 양수인에게 모든 권리를 양도하고, 이 토지는 법적으로 보존등기할 물건이 아니기 때문에 차후 행정관청의 불하계획이 있을시 양수인이 불하권을 가지고, 만일 양수인에게 불하되지 않고 이전권리가 양도인에게 주어질 때에는 양도인이 이를 불하받아 일반 부동산의 매매절차에 따라 소유권을 이전하여 주어야 하고, 행정관청에 지불하여야 할 불하대금 및 양도소득세는 양수인이 부담하고 양도인은 소유권이전시의 거래금액이 차이가 있더라도 청구할 수 없도록 되어 있는바, 위 합의각서에 모든 권리를 양도한다고 되어 있으므로 양도의 대상 중에는 간척중인 토지에 대한 임차권도 포함된 것으로 볼 여지가 없는 것은 아니나, 갑 제1호증의 1, 2에 임차권에 대하여는 구체적으로 언급된 바가 없고, 기록을 살펴보면 원고가 간척중인 토지를 인도받아 경작하였다거나 경작에 관심이 있었던 사정도 엿보이지 아니하므로, 양도계약의 핵심은 장래의 수불하대상 토지라고 볼 것이고, 원심이 인정한 사실관계하에서도 그렇게 볼 수 있을 것이다.

나. 원심은 (주소 3 생략) 간척지 4,000㎡의 임차경작권 등에 관한 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 토지거래허가를 받지 아니하였으므로 위 매매계약은 무효라고 하고 있으나, 갑 제1호증의 1, 2의 기재에 의하면, 불하토지에 대한 등기는 양도인의 명의로 필한 후 양수인에게 이전하도록 되어 있고, 원심이 인정한 사실에 의하더라도 경상남도는 이 사건 토지를 양도인인 망인에게 분양하여 망인이 개인별 위치특정을 위한 공개추첨에 참가하였고, 그 특정된 토지에 대하여 경상남도와 사이에 매매계약을 체결한 후 망인 명의로 소유권이전등기를 하였다는 것이므로, 이 사건 양도계약의 핵심은 장차 망인이 경상남도로 부터 불하받게 될 특정의 토지라고 볼 것이고, 반드시 망인이 경작하던 간척지의 임차권과 떼어서 양도할 수 없는 것도 아니므로, 원심이 간척중인 토지에 대한 임차권도 매매의 대상이 되었다고 인정하려면 이 토지가 원고에게 인도되어 원고가 경작을 한 것인지, 임차권도 매매의 대상에 포함할 사정이 있었는지에 관하여 심리를 하여야 할 것이다. 3. 매매의 대상에 임차권이 포함되어 있다고 보는 경우

가. 가사 위 매매의 대상에 망인이 경작하던 간척지에 대한 임차권이 포함되어 있는 것으로 인정된다고 하여도 임차권의 대상이 되는 토지는 불하되기 전의 간척중인 토지 4,000㎡ (1,200평)로서 이 토지에 대한 임차권의 양도만이 거래허가의 대상이 되는 것이므로, 이에 대한 토지거래허가가 없었다고 하여 당연히 이 사건 양도계약 전부가 무효로 된다고 할 수는 없을 것이다. 왜냐하면, 법률행위의 내용이 불가분인 경우에는 그 일부분이 무효일 때에도 일부 무효의 문제는 생기지 아니하나, 분할이 가능한 경우에는 민법 제137조의 규정에 따라 그 전부가 무효로 될 때도 있고, 그 일부만 무효로 될 때도 있게 되기 때문이다.

나. 위에서 본 바에 의하면 이 사건 매매계약의 대상에 간척중인 토지에 대한 임차권이 포함되어 있다고 보더라도 이는 분할이 가능한 경우로서 그 핵심은 망인이 장차 불하받게 되는 특정의 토지이고 당사자들도 그렇게 인식하고 있었다고 보여지며, 또 매수인인 원고 스스로도 그 임차권의 양도에는 별 관심이 없고 망인이 장차 불하받게 되는 특정의 토지의 양도에 계약의 주된 목적이 있다고 주장하면서 그 부분 계약의 효력을 의욕하고 있는 이 사건에 있어서는, 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정되므로 이 사건 계약중 수불하토지의 양도부분은 유효하다고 보아야 할 것이다.

다. 계약은 특별한 사정이 없는 한 이행되어야 하는 것이 대원칙인 바, 이렇게 보는 것이 자신(엄밀히 말하면 피고의 피상속인인 망인)이 체결한 계약의 효력을 스스로 부인하는 피고의 신뢰를 저버리는 행위를 제재하고 계약의 이행을 기대하는 원고의 이익을 보호하는 것이 되어 구체적 정의에 부합하게 된다고 할 것이며, 당원 1993.1.29. 선고 92다30443 판결은 이 사건을 기속하는 것이 아니고 또 기록상 반드시 이 사건과 사실관계를 같이 하는 것이라고 볼 수도 없다. 원심판결에는 채증법칙에 위배하여 갑 제1호증의 1, 2의 해석을 잘못하였거나, 계약의 일부 무효에 관한 법리를 오해하여 심리를 미진한 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이 범위안에서 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김석수(재판장) 배만운(주심) 김주한 정귀호