90다19695

건물철거등 [대법원 1991. 4. 23., 선고, 90다19695, 판결] 【판시사항】 가. 토지임대차계약에 있어 임대차기간만료후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정의 효력 유무(소극) 나. 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하는 경우 임차인의 매수청구권 행사 가부(소극) 다. 임대차계약종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 경우에 있어 임차인이 임차목적물을 직접 점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수 없다고 본 사례

【판결요지】 가. 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간만료후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제키로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효이다.

나. 임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하였을 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. 다. 임대인이 임대차계약종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 경우에 있어 임차인이 직접점유자가 아님을 자백한 것일뿐, 간접점유자가 아닌것까지 자백한 취지가 아니라면 임차인이 임차목적물을 직접점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다.

【참조조문】 가.나.

민법 제643조 가. 제652조 다. 민법 제618조

【참조판례】 나. 대법원 1972.12.26. 선고 72다2013 판결(집20③민228), 1990.1.23. 선고 88다카7245,7252 판결(공1990,513) / 다. 대법원 1983.5.10. 선고 81다187 판결(공1983,960)

【전문】 【원고, 상고인】 김기열 외 1인 원고들 소송대리인 변호사 박연철

【피고, 피상고인】 정진용

【원심판결】 서울고등법원 1990.11.7. 선고 90나10898 판결

【주 문】 원심판결 중 그 주문 1. 가항표시 건물부지 부분을 제외한 나머지 대지부분의 인도 청구에 관한 원고들 패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각하고 이 상고기각부분에 관한 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 원고들 소송대리인의 상고이유 1점을 본다. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 원·피고 사이에 원고들소유의 이 사건 토지에 대하여 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차계약이 체결되어 피고가 위 토지 위에 이 사건 건물을 신축한 사실과 그후 피고가 위 임대차기간이 만료되기 1개월 전에 원고들에게 임대차계약의 갱신을 청구하였으나 원고들은 이를 거절한 사실을 인정한 다음, 피고의 매수청구권행사로 이 사건 건물에 대하여 원·피고사이에 매매관계가 형성되었음을 이유로 원고들의 이 사건 건물철거 및 그 부지인도청구를 배척하였는바, 기록에 비추어 보면 원심의 위 사실인정과 판단에 수긍이 가고 거기에 소론과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 오인한 위법이 없다. 논지는 원·피고 사이에 임대차기간만료후 피고는 지상건물을 철거하여 이 사건 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 원고에게 이전하기로 약정하였으므로 피고에게는 이 사건 건물에 관한 매수청구권이 없다는 것이나, 위와 같은 특약은 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제키로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 할 것 이고 논지가 들고 있는 판례들은 이 사건에 적절한 선례가 아니다. 또 임대인이 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해지하였을 경우에는 임차인이 지상물 매수청구권을 행사할 수 없음은 소론과 같으나 기록에 의하면 원고들의 임대차계약 해지통고는 임대차기간만료를 이유로 한 것임이 명백하고, 또한 소론과 같은 사유만으로 피고의 지상물매수청구권의 행사가 신의성실의 원칙이나 거래의 통념에 위배된다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유없다.

2. 같은 상고이유 2점을 본다. 원심판결 이유에 의하면 원심은 이 사건 대지 중 위 건물의 부지를 제외한 나머지 부분에 대하여 피고가 이를 직접 점유하고 있지 않음을 원고들이 자백하였고 그후 위 자백을 취소하였으나 위 자백이 진실에 반한다는 증거가 없으므로 위 자백의 취소는 효력이 없다고 한 다음, 현실적으로 위 대지부분을 점유하고 있지 아니한 피고에 대한 인도청구는 부당한 것이라고 판단하고 있다. 그러나 기록(1심 제4차 변론조서 참조)에 의하면 원고들은 피고가 위 대지부분의 직접 점유자가 아님을 자백한 것일 뿐 간접점유자가 아닌 것까지도 자백한 취지는 아님이 명백한 바, 소장의 청구원인기재에 의하면 원고들의 이 사건 대지인도청구에는 임대차계약종료로 인한 원상회복으로서 임차물의 반환을 구하는 취지도 포함되어 있다고 볼 여지가 있고, 이러한 원상회복으로서의임차물반환청구라면 피고가 임차목적물을 직접점유하지 않다는 이유로 그 반환을 거부할 수는 없는 것이다. 원심이 원고들의 이 사건 대지에 대한 인도청구의 권원을 좀더 명확하게 밝혀봄이 없이 위와 같이 판단하고 말았음은 심리미진과 임차물반환청구권의 성질에 관한 법리오해로 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 이 사건 건물부지를 제외한 나머지 대지부분의 인도청구에 관한 원고들 패소부분을 파기환송하고 나머지 상고를 기각하며 이 상고기각부분에 관한 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 배만운(재판장) 이회창 이재성 김석수