86다카1852

【판시사항】

은행직원이 행한 담보물건에 대한 임대차조사에서 임차인이 임대차 사실을 숨겼으나 그 경매절차에서는 임대차 관계의 존재를 분명히 한 경우, 은행의 건물명도청구에 대한 임차인의 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의칙에 반하는지 여부

【판결요지】

은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차 조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여 하는 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다.

【참조조문】

민법 제2조, 제536조, 주택임대차보호법 제3조

【전 문】

【원고, 피상고인】 주식회사 부산은행

【피고, 상 고 인】 박상효

【원심판결】 부산지방법원 1986.7.11 선고 86나274 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여 원판시의 이 사건 건물에 관하여 1985.1.23자 경락을 원인으로 하여 같은해 3.6자로 원고명의로 소유권이전등기가 경료되어 있는 사실을 확정한 다음 원고의 이 사건 건물의 명도청구에 대한 피고의 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기한 임차보증금 반환과의 동시이행 항변에 대하여 이 사건 건물에 대한 피고 주장의 임차권은 인정되지만 이 사건 건물의 전 소유자인 소외 정성호는 이 사건 건물의 원래의 소유자인 피고로부터 이 사건 건물을 대물변제로서 양도받은 이후에 피고의 처인 소외 장은주를 위하여 그가 원고로부터 사업자금을 대부받음에 있어 이 사건 건물 및 그 대지를 부산 동래구 부곡동 26의 18 토지와 함께 공동담보물로 제공하여, 1982.1.21 위 각 부동산에 채권최고액 80,000,000원에 원고 앞으로의 근저당권설정등기를 경료한 사실, 원고는 위 각 부동산을 담보로 하여 위 장은주에게 수차에 걸쳐 사업자금을 대출하던중 1984.7.3 원고의 직원인 소외 김명현이 이 사건 각 건물 및 그 대지에 대한 담보가치를 파악하기 위하여 임대차조사를 하러 나갔는데, 이때 이 사건 건물에 거주하고 있던 피고는 자신과 위 정성호간의 임대차 사실이 밝혀질 경우, 이 사건 건물에 대한 임대차보증금액 상당의 담보가치가 감소되어 그후 추가로 대출을 받는데 어려움이 있을 것을 예상하고, 피고의 임대차 사실은 숨기고서 위 임대차 사실이 없다는 내용의 서류(갑 제4호증)에 서명, 날인을 한 사실, 그 후인 같은해 11.1경 원고는 위 근저당권의 피담보채무가 변제되지 않었음을 이유로 이 사건 건물 및 그 대지와 위 부곡동 26의 18 토지에 대항 임의경매신청을 하여 경매에 이르게 되었고, 경매법원은 위 각 부동산에 대한 시가감정결과에 따라 최저경매가격을 합계 금 67,613,600원으로 정하였는데, 위 경매절차에서의 임대차조사보고서에는 임차보증금 20,000,000원인 피고의 임대차 사실이 기재되어 있었지만, 원고는 앞서본 같은해 7.3설시한 원고의 임대차조사에서 피고가 자신의 임대차 사실이 없다고 확인해 준 것을 신뢰하고, 경매기일에 위 각 부동산 전부에 대하여 경매가격을 67,613,600원으로 신고하여 경락받은 사실이 인정되므로 이에 의하면, 원고의 담보물현황조사에 있어서, 담보물의 담보가치 평가에 따라 추가대출 규모가 정하여지고, 차후 담보권이 실행될 경우 피고의 임차보증금 반환채권의 대항력 여부가 경매가격의 결정에 중요한 영향을 미친다는 것을 충분히 예상할 수 있음에도 불구하고, 앞서 본 바와 같은 서류(갑 제4호증)에 서명, 날인을 하면서까지 원고로 하여금 임차보증금의 반환염려없는 담보물을 확보하고 있음을 전제로 하여 그 담보가치에 따른 대출규모를 정하게 하고, 원고 자신이 위 각 건물을 경락받음에 있어서도 위 임대차를 고려하지 않고 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 피고가 그 스스로 이와 배치되는 주장을 하면서, 임차보증금의 반환을 구함은 신의성실의 원칙에 위배되는 행위라고 인정함이 상당하다 할 것이므로, 결국 위 임차보증금 반환채권이 있음을 전제로 한 피고의 동시이행의 항변은 받아들일 수 없다고 판단하고 있다.

2. 그러나, 원심이 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 이 사건 건물에 대한 임의경매신청사건에 있어서 집달관이 작성한 임대차조사보고서(을 제3호증)에 의하면, 이 사건 건물에는 피고가 임차보증금 20,000,000원에 무기한으로 입주하고 있는 사실이 조사 보고되어 있는 이상 원고는 위 경매절차에서 원고의 근저당권에 대항할 수 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 있었다 할 것이고 한편 피고가 원고의 직원이 이 사건 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 이 사건 건물에 대한 임대차조사에서 피고의 임대차사실을 숨겼다 하여도 이 사건 경매절차에서는 이를 분명히 한 이상 원고로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없다 할 것이므로 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 피고의 이 사건 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다 할 것이다.

원심이 위와 같이 피고의 이 사건 건물에 대한 임대차보증금의 반환을 구하는 주장이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 판시한 것은 결국 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로 이 점에 관한 논지는 이유있다.

3. 따라서, 원심판결을 파기하고, 사건을 원심은 부산지방법원 합의부로 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박우동(재판장) 김형기 정기승 김달식