2005다59475, 59482, 59499

【판시사항】

[1] 구 주택건설촉진법 제32조 및 구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제4항, 제3항을 위반한 주택공급계약의 사법적 효력(유효)

[2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제2항이 규정하는 약관의 ‘중요한 내용’의 의미

[3] 주택공급계약서상 입주지연 지체상금의 산정대상에서 계약금을 제외하는 내용의 지체상금 조항이 약관의 규제에 관한 법률에 의하여 무효라고 한 사례

[4] 불가항력에 의한 입주지연으로서 주택공급사업자가 지체상금 지급책임을 면하기 위한 요건

[5] 주택건설업자가 당초 아파트분양계약에 정한 중도금 납부기일을 연기해 주어 수분양자들이 연기된 기일에 중도금을 납부한 경우, 입주지연 지체상금을 산정함에 있어 이를 고려하는 방법

【판결요지】

[1] 주택공급계약이 구 주택건설촉진법(2002. 8. 26. 법률 제6732호로 개정되기 전의 것) 제32조, 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제4항, 제3항에 위반하였다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다.

[2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제2항이 규정하는 약관의 ‘중요한 내용’이라 함은 ‘고객의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 사회통념상 그 사항의 지·부지가 계약 체결 여부에 영향을 미칠 수 있는 사항’을 말한다.

[3] 주택공급계약 당시 시행되던 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제4항이 입주 전까지 납부한 입주금 전부를 지체상금 산정대상으로 하고 있는 점 등의 제반 사정에 비추어, 주택공급계약서상 입주지연 지체상금의 산정대상에서 계약금을 제외한 지체상금 조항은 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상범위를 제한하고 고객에 대하여 부당하게 불리하며 신의성실에 반하여 공정을 잃은 조항으로서, 약관의 규제에 관한 법률 제7조 제2호, 제6조 제1항, 제2항 제1호에 의하여 무효라고 한 사례.

[4] 주택공급사업자가 입주지연이 불가항력이었음을 이유로 그로 인한 지체상금 지급책임을 면하려면 입주지연의 원인이 그 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로서 그 사업자가 통상의 수단을 다하였어도 이를 방지하는 것이 불가능하였음이 인정되어야 한다.

[5] 주택건설업자가 당초 아파트분양계약시 정해진 중도금 납부기일을 연기해 주어 수분양자들이 연기된 기일에 중도금을 납부한 경우, 중도금 납부기일의 연기가 주택건설업자의 귀책에 의한 입주지연으로 말미암은 것이라고 하더라도 수분양자들로서는 연기된 기간만큼 중도금에 대한 이자 상당액의 이득은 보게 되는 것이므로 입주지연 지체상금의 산정에 있어 이를 고려하는 것이 형평에 맞을 것이고, 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제3항, 제4항과 같이 수분양자들이 기납부한 입주금에 대하여 수분양자들의 입주금 납부지체의 경우에 적용되는 연체료율을 입주지연기간에 적용하는 방식으로 입주지연 지체상금을 산정하는 때에는 그 고려의 한 방법으로 중도금 연기일수를 입주지연일수에서 공제하는 방식도 수긍할 수 있다 할 것이나, 반드시 위와 같은 방식으로 고려해야만 하는 것은 아니고, 예정된 지체상금액을 감액하는 방식으로 고려하더라도 경험칙과 공평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하지 않는 한 이를 위법하다고 볼 수는 없다.

【참조조문】

[1] 구 주택건설촉진법(2002. 8. 26. 법률 제6732호로 개정되기 전의 것) 제32조 제2호(현행 주택법 제38조 제1항 제2호 참조), 제52조의3 제1항 제6호(현행 삭제), 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제3항, 제4항 [2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제2항 [3] 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제4항, 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호, 제7조 제2호 [4] 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제4항, 민법 제390조 [5] 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 11. 6. 건설교통부령 제39호로 개정되기 전의 것) 제27조 제3항, 제4항, 민법 제398조

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 11. 7. 선고 94다1890 판결(공1995하, 3892)

대법원 1996. 7. 26. 선고 95다55351 판결(공1996하, 2596)

대법원 1997. 3. 28. 선고 96다34610 판결(공1997상, 1206)

대법원 1997. 10. 10. 선고 97다7264, 7271, 7288, 7295, 7301 판결(공1997하, 3416)

대법원 1998. 2. 10. 선고 97다26524 판결(공1998상, 676)

대법원 2002. 11. 26. 선고 2000다52042 판결(공2003상, 170)

[2] 대법원 1994. 10. 25. 선고 93다39942 판결(공1994하, 3076)

대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다28808 판결(공2005하, 1769)

[5] 대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결(공2000하, 2389)

【전 문】

【원고, 상고인】원고 1외 149인 (소송대리인 변호사 김영수외 1인)

【원고, 피상고인】원고 151 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 윤영환외 1인)

【피고, 피상고인 겸 상고인】다한개발 주식회사 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 송흥섭외 2인)

【피고, 피상고인】두산건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 송흥섭외 2인)

【원심판결】서울고법 2005. 9. 13. 선고 2005나9830, 9847, 9854 판결

【주 문】

원심판결 중 원고 원고 151을 제외한 나머지 원고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고 다한개발 주식회사의 상고를 기각한다. 피고 다한개발 주식회사의 상고비용은 위 피고가 부담한다.

【이 유】

1. 원고 원고 151을 제외한 나머지 원고들의 상고이유에 대한 판단

가. 상고이유 제1점에 대한 판단

이 사건 각 주택공급계약의 체결 당시 시행되던 구 주택건설촉진법(2000. 1. 28. 법률 제6250호로 개정되어 2002. 8. 26. 법률 제6732호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제32조 제2호는 “사업주체가 건설하는 주택을 사용검사 이전에 공급하고자 하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 입주자 모집조건·방법·절차, 입주금의 납부방법·시기·절차, 주택공급계약방법·절차 등에 적합할 것”을 규정하고, 구 주택공급에 관한 규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정된 것, 이하 같다) 제27조 제3항 전문은 “사업주체와 계약을 체결한 자가 제26조 제4항 및 제6항의 규정에 의한 중도금과 잔금을 기한 내에 납부하지 아니한 경우에는 계약시 정한 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 안에서 정한 연체료율에 따라 산출하는 연체료를 납부할 것과 해약조건 등을 정할 수 있다.”, 같은 조 제4항은 “사업주체가 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 내에 입주시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제3항의 규정에서 정한 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다.”고 규정하고 있으며, 위 법 제52조의3 제1항 제6호는 “ 제32조 제2호의 규정을 위반하여 주택을 공급한 자”를 과태료에 처하도록 규정하고 있으나, 주택공급계약이 위 법 제32조, 위 규칙 제27조 제4항, 제3항에 위반하였다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다 ( 대법원 1995. 11. 7. 선고 94다1890 판결, 1996. 7. 26. 선고 95다55351 판결, 1997. 3. 28. 선고 96다34610 판결, 1997. 10. 10. 선고 97다7264 등 판결, 1998. 2. 10. 선고 97다26524 판결, 2002. 11. 26. 선고 2000다52042 판결 등 참조).

같은 취지의 원심 판단은 정당하다. 원심판결에는 위 원고들이 주장하는 바와 같은 구 주택건설촉진법 및 구 주택공급에 관한 규칙에 관한 법리오해의 위법이 없으므로, 위 원고들의 상고이유 제1점은 이유 없다.

나. 상고이유 제2점에 대한 판단

민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 위와 같은 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 한하여 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있는 것이다( 대법원 1991. 7. 9. 선고 91다5907 판결, 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결 등 참조).

위 법리와 기록에 비추어 원심판결의 이유를 살펴보면, 원심이 제1심판결을 인용하여, 피고들이 주택공급에 관한 규칙 등 관련 법규를 잘 알고 있었다는 사정만으로는 위 원고들의 궁박, 경솔, 무경험 등을 이용하여 이 사건 지체상금약정을 체결함으로써 폭리를 취하였다고 인정할 수 없다고 판단한 것은 정당하다. 원심판결에는 위 원고들이 주장하는 바와 같은 불공정 법률행위에 관한 법리오해 등의 위법이 없으므로, 위 원고들의 상고이유 제2점은 이유 없다.

다. 상고이유 제3점에 대한 판단

약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관규제법’이라고 한다) 제3조 제2항 본문은 “사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다.”, 제3항은 “사업자가 제2항의 규정에 위반하여 계약을 체결한 때에는 당해 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다.”고 각 규정하고 있는바, 여기서 ‘중요한 내용’이라 함은 ‘고객의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 사회통념상 그 사항의 지·부지가 계약 체결 여부에 영향을 미칠 수 있는 사항’을 말한다 ( 대법원 1994. 10. 25. 선고 93다39942 판결, 2005. 10. 7. 선고 2005다28808 판결 등 참조).

위와 같은 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 제1심판결을 인용하여, 이 사건 주택공급계약서상의 지체상금 조항이 약관규제법 제3조 제2항에 의한 설명의무의 대상에 해당하지 않는다고 판시한 것은, 그 이유설시에 있어 다소 부적절한 점이 있기는 하나 그 결론은 정당한 것으로 수긍이 간다. 원심판결에는 위 원고들이 주장하는 바와 같은 약관의 설명의무에 관한 법리오해 등의 위법이 없으므로, 위 원고들의 상고이유 제3점은 이유 없다.

라. 상고이유 제4점에 대한 판단

원심은, 이 사건 주택공급계약서상의 지체상금 조항이 약관규제법 제7조 제2호, 제6조 제1항, 제2항 제1호, 제2호에 의해 무효라는 위 원고들의 주장에 대하여, 제1심판결을 인용하여, 위 원고들이 제출한 증거만으로는 지체상금의 지급기준에 관하여 계약금을 포함시키는 일반적인 거래관행이 형성되어 있었다고 인정하기 어렵고, 오히려 위 주택공급계약서에, 매수인은 매도인의 귀책사유로 인하여 입주예정일부터 3월 이내에 입주할 수 없게 된 경우에는 위 분양계약을 해제할 수 있고, 위와 같은 사유로 분양계약이 해제된 경우에는 매도인이 매수인에게 분양대금 총액의 10% 상당을 위약금으로 지급하여야 하며, 매수인의 분양대금 체납 등 귀책사유로 인하여 위 분양계약이 해제된 경우에도 매도인은 매수인에게 기납부한 대금에 대하여 각각 그 받은 날부터 반환일까지 연 3%의 비율로 계산한 이자를 부가하여 환불하는 내용의 해제 관련 약정이 포함되어 있는 점 등을 이유로, 위 원고들의 위 주장을 배척하였다.

그러나 위 지체상금 조항이 약관규제법 제7조 제2호, 제6조 제1항, 제2항 제1호에 의해 무효인지 여부에 관한 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 수긍할 수 없다.

즉, 이 사건 주택공급계약 당시 시행되던 구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제4항은 지체상금의 산정대상을 ‘실입주개시일 이전에 납부한 입주금’으로 규정함으로써 입주 전까지 납부한 입주금 전부를 지체상금 산정대상으로 하고 있는 점, 이 사건 주택공급계약 당시에는 위 규칙의 규정이 개정·시행된 지 이미 5년 이상 경과하였고, 당시의 아파트공급표준계약서는 물론이거니와 사업자들이 실제 사용한 아파트공급계약서 상당수에 위 규칙의 규정과 동일한 내용의 지체상금 조항이 기재되어 있는 등 새로운 거래관행이 어느 정도 형성된 것으로 보이는 점, 위 규칙과 이 사건 주택공급계약서에서 수분양자의 입주금 납부 지체로 인한 연체료와 사업자의 입주지연으로 인한 지체상금은 상호 대응관계를 이루고 있는데, 이 사건 주택공급계약서에 의하면, 수분양자가 입주금 납부를 지체할 경우에는 그 지체대금 전부에 대하여 연 19%의 비율에 의한 연체료 지급책임을 부담하게 되므로, 사업주가 입주를 지연시킬 경우에는 기납부한 입주금 전부에 대하여 위 연체료율을 적용한 지체상금 지급책임을 부담하는 것이 형평에 부합하다 할 것이나, 사업자는 위 규칙과 다른 내용의 이 사건 지체상금 조항을 통해 수분양자들에 대하여 1, 2차 계약금에 대한 지체상금 지급책임을 면하는 이익을 얻은 반면, 수분양자들은 위 규칙에 따랐을 경우 얻을 수 있었던 같은 금액 상당의 이익을 상실하게 되는 불이익을 입게 된 점, 그럼에도 불구하고 이러한 지체상금 조항을 정당화할 만한 사유나 수분양자들의 위 불이익을 보상해 줄 다른 이익을 제공하였음에 관한 사업자측의 주장·입증이 없는 점, 원심이 들고 있는 이 사건 주택공급계약서상 매수인의 계약해제권(제3조 제2항) 및 위약금 청구권(제4조 제2항)의 경우, 이에 대응하여 매도인에게도 이보다 더 유리하거나 동일한 내용의 계약해제권(제3조 제1항)과 위약금 청구권(제4조 제1항)을 규정하고 있고, 계약 해제시 기지급대금에 대하여 이자를 가산하여 반환하여야 함은 법률상 당연하며( 민법 제548조 제2항), 오히려 위 계약서에서는 민사 법정이율인 연 5%( 민법 제379조)에도 미달하는 연 3%의 이자만을 반환하도록 하고 있어 매수인에게 불리한 점(당시의 아파트공급표준계약서는 연 5%의 비율에 의한 이자를 가산하여 반환하도록 하고 있다.) 등에 비추어, 이를 가리켜 위 지체상금 조항을 정당화할 만한 사유라거나 수분양자들의 위 불이익을 보상해 줄 다른 이익의 제공이라고 볼 수는 없는 점, 그 밖에 이 사건 당사자들의 지위와 계약 목적물의 성질, 약관규제법의 입법 취지 등 여러 사정을 종합해 보면, 위 지체상금 조항은, 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상범위를 제한하고 고객에 대하여 부당하게 불리하고 신의성실에 반하여 공정을 잃은 조항으로서, 약관규제법 제7조 제2호, 제6조 제1항, 제2항 제1호에 의하여 무효라고 봄이 상당하다 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 위 원고들의 위 주장을 배척한 원심판결에는 약관규제법 제7조 제2호, 제6조 제1항, 제2항 제1호에 관한 법리를 오해하고 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 위 원고들의 상고이유 제4점은 위 범위 안에서 이유 있다.

2. 피고 다한개발 주식회사의 상고이유에 대한 판단

가. 상고이유 제1점에 대한 판단

주택공급사업자가 입주지연이 불가항력이었음을 이유로 그로 인한 지체상금 지급책임을 면하려면 입주지연의 원인이 그 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로서 그 사업자가 통상의 수단을 다하였어도 이를 방지하는 것이 불가능하였음이 인정되어야 한다.

위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 시공사인 피고 두산건설 주식회사의 부도 및 공사중단으로 인한 입주지연이 불가항력에 의한 것으로서 이 사건 주택공급계약서 제2조 제5항에서 규정하고 있는 지체상금 면책사유에 해당한다는 피고 다한개발 주식회사의 항변을 배척한 원심의 판단은 정당하다. 원심판결에는 지체상금 면책사유에 관한 해석을 그르친 위법이 없으므로, 위 피고의 상고이유 제1점은 이유 없다.

나. 상고이유 제2점 및 제3점에 대한 판단

주택건설업자가 당초 아파트분양계약시 정해진 중도금 납부기일을 연기해 주어 수분양자들이 연기된 기일에 중도금을 납부한 경우, 중도금 납부기일의 연기가 주택건설업자의 귀책에 의한 입주지연으로 말미암은 것이라고 하더라도 수분양자들로서는 연기된 기간만큼 중도금에 대한 이자 상당액의 이득은 보게 되는 것이므로 입주지연 지체상금의 산정에 있어 이를 고려하는 것이 형평에 맞을 것이고, 구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제3항, 제4항과 같이 수분양자들이 기납부한 입주금에 대하여 수분양자들의 입주금 납부지체의 경우에 적용되는 연체료율을 입주지연기간에 적용하는 방식으로 입주지연 지체상금을 산정하는 때에는 그 고려의 한 방법으로 중도금 연기일수를 입주지연일수에서 공제하는 방식도 수긍할 수 있다 할 것이나( 대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결 참조), 반드시 위와 같은 방식으로 고려해야만 하는 것은 아니고, 예정된 지체상금액을 감액하는 방식으로 고려하더라도 경험칙과 공평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하지 않는 한 이를 위법하다고 볼 수는 없다 할 것이다.

위와 같은 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 중도금 납부기일의 연기를 비롯한 여러 사정을 고려하여 약정에 따라 산정한 지체상금 중 30%를 감액한 것이 경험칙과 공평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 볼 수는 없으므로 이러한 원심의 판단은 정당하다. 원심판결에는 상고이유에서 주장하는 바와 같은 지체상금의 산정방식 및 감액비율에 관한 법리오해의 위법이 없으니, 위 피고의 상고이유 제2점 및 제3점은 이유 없다.

3. 결 론

그러므로 위 원고들의 나머지 상고이유에 관하여는 나아가 살펴볼 필요가 없으므로 그 판단을 하지 아니하고, 원심판결 중 위 원고들 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며, 피고 다한개발 주식회사의 상고를 기각하고, 위 피고의 상고비용은 패소자인 위 피고가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 고현철(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안