2001다40213

임대차보증금 [대법원 2001. 12. 11., 선고, 2001다40213, 판결] 【판시사항】 부동산을 양도담보한 경우 목적부동산에 대한 임대권한의 귀속자(=양도담보 설정자)

【판결요지】 일반적으로 부동산을 채권담보의 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 목적부동산에 대한 사용수익권은 채무자인 양도담보 설정자에게 있는 것이므로 설정자와 양도담보권자 사이에 양도담보권자가 목적물을 사용·수익하기로 하는 약정이 없는 이상 목적부동산을 임대할 권한은 양도담보 설정자에게 있다.

【참조조문】 민법 제372조

【참조판례】

대법원 1988. 11. 22. 선고 87다카2555 판결(공1989, 21)

【전문】 【원고,피상고인】 【피고,상고인】 【원심판결】 수원지법 200 1. 4. 26. 선고 2000나2846 판결

【주문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】 상고이유 및 상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 본다. 1. 원심은, 소외 1이 그 소유의 이 사건 토지와 건물을 소외 2에 대한 금 7,500만 원의 채무에 대한 양도담보로서 제공하기로 하고 이 사건 토지와 건물에 관하여 소외 2의 사위인 피고 앞으로 소유권이전등기를 마치고, 그 무렵 피고는 소외 1과의 임대차계약을 체결했던 임차인들과 사이에 피고를 임대인으로 한 임대차계약서를 새로 작성한 사실, 소외 1은 이 사건 건물 중 503호에 계속 거주하면서 나머지 가구의 임차인들에 대한 임차보증금의 인상이나 건물을 관리하면서 소외 2의 승낙을 받아 피고의 이름으로 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하면서 자신이 소지하고 있던 피고의 인장을 날인한 사실, 피고는 1991년 이후 이 사건 건물의 임차인들과 임대차계약을 체결하거나 임차인들로부터 임대차보증금을 수령한 적이 없으며, 임차인들이나 소외 1에게 이의를 제기하지 않았으며, 이 사건 건물에 관한 세금도 납부한 적이 없는 사실, 원고는 1996년 4월 무렵 소외 1과 사이에 피고의 명의로 이 사건 건물 중 301호에 관하여 보증금 3,500만 원, 기간 1년으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 사실, 그 후 원고가 1997. 7. 6. 소외 1과 임대보증금을 400만 원 인상하여 보증금 3,900만 원으로 하여 재계약을 체결하면서 인상된 보증금을 소외 1에게 지급한 사실 등을 인정한 다음, 피고는 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 체결 등 제반 관리를 소외 1에게 위임하였다고 봄이 상당하므로, 소외 1이 피고의 이름으로 원고와 체결한 이 사건 임대차계약은 결국 피고를 대리하여 체결한 것으로 유효하다고 판단하였다.

2. 그러나 소외 1이 피고로부터 이 사건 토지와 건물을 임대할 대리권을 수여받았다는 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 일반적으로 부동산을 채권담보의 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 목적부동산에 대한 사용수익권은 채무자인 양도담보 설정자에게 있는 것이므로 설정자와 양도담보권자 사이에 양도담보권자가 목적물을 사용·수익하기로 하는 약정이 없는 이상 목적부동산을 임대할 권한은 양도담보 설정자에게 있다고 할 것이다. 이 사건에서 원고에 대한 임대차계약서에 피고가 임대인으로 기재된 경위에 관하여 소외 1은, 소외 2로부터 피고의 도장을 언제든지 사용하도록 승낙을 받았다거나(갑 제10호증의 4), 임대차계약을 갱신할 때마다 번거로워서 피고의 도장을 하나 새겨 쓰겠다고 소외 2의 처에게 말하고 원고에 대한 임대차계약서에 임대인을 피고로 기재하고 그 도장을 날인한 것이라고 하다가(갑 제10호증의 6), 피고를 대리하여 임대한 것이 아니라 임의로 피고 이름으로 원고와 임대차계약을 체결한 것이라는 취지로 진술하고 있는바(갑 제8호증), 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 이 사건 토지와 건물에 관하여 피고 앞으로 채권담보를 위한 양도담보권이 설정된 것이라면 특별한 사정이 없는 이상 담보목적물인 이 사건 건물에 관한 임대권한은 처음부터 양도담보 설정자인 소외 1에게 있었다고 할 것이므로, 소외 1이 피고를 대리하여 원고와 임대차계약을 체결한 것이라기보다는 소외 1이 담보권 설정자로서 그 목적물에 관한 사용수익권에 기하여 원고와 임대차계약을 체결한 것으로 보아야 할 것이므로 갑 제8호증의 기재가 갑 제10호증의 4, 6의 각 기재보다 더 신빙성이 있다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심이 신빙성이 의심스러운 그 채용 증거들만으로 소외 1이 피고를 대리하여 원고와 사이에 임대차계약을 체결하면서 보증금을 수령한 것이라고 판단한 것은 증거의 가치판단을 그르쳐 사실을 오인하였거나 부동산의 양도담보에 있어서 그 담보목적물에 관한 사용수익권의 귀속에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 서성(재판장) 이용우 배기원(주심) 박재윤